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南城大盘置业报告:这个100000+居民的大社区怎么样?

[时间:2019-09-01 15:35来源:未知作者:admin浏览:]

  鲁能领秀城位于济南市景观中轴线舜耕路最南端,占据南部生态保护区优越的自然资源。北临二环南路、南至群山、英雄山路以东、国家电网技术学院(山东鲁能泰山足球俱乐部)以西。

  鲁能领秀城2005年正式开建,深耕济南14年,已建成为济南第一大盘:占地5000余亩,总建筑面积约420万平米。其中地上建筑面积约320万平米,规划共约3万户,可容纳10万人居住。人口规模相当于一个小镇的人口数量级,约占市中区总人口数的15%。“江北第一大盘”之名当之无愧!

  鲁能领秀城有高层、小高层(实际也属于高层)、多层洋房、低层别墅、写字楼、商铺、酒店式公寓等产品。

  参考君重点介绍领秀城的住宅产品:领秀城东一区(G1-3区)、东二区(G2区)、东三区(G3-5区)、东五区(H1区)、东六区(H2区);领秀城西一区(A1-10区)、西二区(B-11区)、西三区(C1-8区)、西五区(D-9区)、西六区(E1-6区)、西八区(F-7区);中央公园西一区(L2、L3-17、18区)、西二区(L1-16区)、西三区(L4-19区)、西五区(UP-14区);中央公园东一区(N1-24区)区域内皆为高层(包含小高层)住宅。

  漫山香墅西一区(M1-20区)、西二区(M2-21区)、管l家婆中特期期准。西三区(K2-22区);漫山香墅东一区(N2-25区)、漫山香墅东一区(Q1-27区)、东二区(Q2-28区)、东三区(Q3-29区);领秀城公园世家(P-26区)区域内为洋房别墅。

  开发商为山东鲁能开发有限公司,社区内高层、小高层住宅,花园洋房及别墅产权皆为70年。物业公司有山东鲁能物业有限公司、北京盛世物业有限公司济南分公司、山东凯瑞物业服务有限公司、山东康都物业管理有限公司等。

  领秀城房子建筑年代跨度较大。年代较早的像领秀城西一区、西三区等分区于2008年左右建成,建筑年代较晚的现在还未交房甚至还未开建。另外领秀城的房价在时间跨度上也很大,早期房价几千,现在部分洋房逼近三万,在领秀城成长的过程中,济南房价经历了至少了地产行情周期,过去的事情不再探讨,时间是最深不可测的。

  领秀城在售新房及二手房价格相差较大。目前售楼处在售新房价格约26000元/㎡;链家网显示领秀城二手房挂牌量约700套,挂牌单价较低的在20000元/㎡左右,挂牌单价较高的在28000元/㎡左右。

  领秀城的学区配套早已在济南家喻户晓,“山东教育大盘”名声在外;自然环境得天独厚,水域和山地面积占比非常奢侈;高大上和接地气的商业配套齐全。

  学区配套绝不仅是开发商代建一所幼儿园和中小学那么简单。优秀的学区配套一定要有长久的资金投入和科学、人性化的管理,在正确引导下,配套学校逐渐走向成熟。

  幼儿园配套有省实验幼儿园领秀城园区、省妇幼幼儿园领秀城园区,此外还有智慧熊幼儿园、三之三幼儿园(这两所为私立)等。

  中小学配套有:育秀小学、育秀中学及育秀中学小学部、泉秀学校(中小学)。这三所学校同属济南胜利教育集团和济南育英教育集团,师资力量雄厚,教师团队稳定,教学经验丰富。

  2010年9月,济南育英中学、胜利大街小学领秀城校区(育秀中学、育秀小学)开学招生;2012年4月,省实验幼儿园领秀城园区开园招生;2013年,省妇幼幼儿园领秀城园区开园招生;2015年9月,济南育秀中学小学部开学招生;2017年9月,济南市市中区泉秀学校(中小学)开学招生。

  现阶段,学校的优劣主要根据考试成绩来评判。近几年育秀中学(育秀中学小学部和育秀小学直升)中考成绩500分占比均在50%左右,常年位居济南全市前几名,是名副其实的学区房。泉秀学校(九年一贯制)相比而言是所新校,依托胜利教育集团和育英教育集团雄厚的师资力量及较好的生源质量,未来很值得期待。

  从规划图中可以看到,柏石峪片区西半部分是领秀城的超大大社区,东半部分是华润的超大社区(华润公元九里和华润紫云府等)。柏石峪片区的官方数据是这样的:总用地面积约29.43平方公里,其中建设用地约953.05公顷,占总用地的32.39%,主要是城市建设用地和特殊用地等;非建设用地约1989.65公顷,占总用地的67.61%,主要是水域和生态休闲用地。

  你没有看错,柏石峪片区建设用地(用来盖房子的土地)仅占柏石峪片区土地总面积的32.39%,剩余三分之二的土地全是水域和山地,简直不要太奢侈!

  领秀城社区中部建有线性公园(领秀公园)是饭后散步的不二之选;社区北部建有领秀城森林公园,公园内建有足球场、篮球场和塑胶跑道等可供孩子们玩耍娱乐;社区南部、东部群山连绵,清晨醒来透过窗户看群山心情大好。在此居住的小伙伴肯定有亲身感受:夏天凉快,吹着山风很惬意。

  高端大气上档次的有济南鲁能希尔顿酒店,集酒店办公、服务式公寓、娱乐为一体,是济南南部地标性建筑,是希尔顿旗下入住济南唯一一家全服务公寓式酒店。

  接地气的商业配套有贵和购物中心、贵和金街、社区商业中心。买菜、穿衣、吃饭、健身等统统可以就近解决。

  社区内及周边医疗资源相对缺乏,好在线性公园(领秀公园)西侧规划有社区医院。待社区医院建成后,领秀城的各种生活配合真的非常齐备了。

  另有特别暖心的细节值得夸赞:领秀城近几年成立了鲁能Fan社群,把不同行业、不同领域的业主根据不同兴趣爱好,组建了大大小小数十个社群,足球社、乒乓球社、瑜伽群、养生群、辣妈群、舞蹈群……发展至今已有20多个不同兴趣主题的Fan社群组织,通过足球赛、登山节等活动,广州猜特诗图片2017114,拉近了业主和社区间的关系。

  随着济南向东发展的惯性,产业不断东移,公司多聚集在高新区及历下区。相比而言,领秀城周边因缺乏产业配套、商务区较少,高薪工作机会也较少。如何实现职住平衡,其实也是全济南面临的问题。

  领秀城是10万人的超大社区,需配备充足的交通配套。目前来看,领秀城多条主干道可以直接连通二环南、英雄山路,另外据参考君了解,还有多条道路正在向外打通,未来通行问题不大。

  由于跨度时间长,部分户型老旧、车位紧张,但新房、次新房上不存在这类问题。

  因为领秀城开发时间跨度大,部分建筑年代较早的社区户型设计不人性化,不实用。比如现在的新房市场100㎡小三室是主流,领秀城二手房中88-100㎡两室两厅的户型略显不合理。这是济南众多二手楼盘存在的共性问题,也是无法避免的,每个年代有每个年代的产物。需要注意的是,这些户型仅存在年代较早的地块中,领秀城近几年新推的地块户型还是不错的。

  和其他小区一样,停车问题可能也困扰着部分业主,由于领秀城开发时间跨度大,在开发初期,对于很多人来说房子是刚需,很多人是没有停车需求的,随着城市发展生活水平提高,越来越多的人开始买车。由此停车矛盾显现,但领秀城近些年来的新地块在开发过程中已经很注重车位配比,基本不存在停车难的问题,车位配比比较充沛。

  房产有居住和金融两大属性。居住需要考虑周边环境、小区环境、发商品牌、楼盘品质、户型设计、学区配套、商业配套、医疗配套、物业服务、居住人群等众多因素。

  参考君认为:领秀城在自住方面非常不错,值得入手。她有很多二手楼盘却没有的优势:成熟的学区配套稳定的教师队伍、得天独厚的自然环境、较为齐全的生活配套。

  前文说道,领秀城目前在售有新房和二手房,新房价格约26000元/㎡,二手房挂牌价格约20000元/㎡-28000元/㎡。柏石峪东半部分的华润大社区(华润置地公园九里)在售小高层及洋房价格约19000元/㎡-22000元/㎡,仅从单价而言,领秀城价格优势并不明显。但得益于领秀城整体已经较为成熟的学区、商业配套,领秀城在售新房及挂牌二手房价格总体上有一定性价比,尤其部分单价非常合适的二手房。

  领秀城的价格大多数刚需难以承受,从价格区间及楼盘优劣势而言,比较适合济南的刚改、改善群体,尤其家里孩童面临入学、老人需较好环境养老的家庭。参考君身边很多“多房”的朋友:在奥体有房但不住,为了孩子上学选择住在领秀城。

  随着济南城市框架的不断拉伸,强省会战略越做越强,将来会有越来越多的外地人涌入济南。济南二环南及旅游路以南较好的自然环境和成熟学区配套会越来越稀缺,从这点来看,领秀城将来保值、增值潜力乐观。

  以上是济南楼市参考团队对领秀城颇为用心的实地探盘,希望对济南的购房者有所帮助。文章字数有限,不可能面面俱到,有忽略之处还请领秀城的业主留言交流,谢谢!

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